Jonaport und Jonerhof sollen mit attraktiven Wohnungen erweitert werden

Das Gebäude Jonerhof wurde im Jahr 1967 erstellt. Es umfasst drei Vollgeschosse und ein Attikageschoss. Im Erdgeschoss befinden sich Läden und im ersten Obergeschoss Büronutzungen. Im zweiten Obergeschoss und im Attikageschoss befinden sich Wohnungen. Gegen aussen tritt das Gebäude mit Fassaden aus Sicht- und Waschbeton, die an den Längsfassaden mit markanten Lisenen gegliedert sind, in Erscheinung.

Das deutlich grössere Gebäude Jonaport wurde in den späten 70er-Jahren erstellt. Es umfasst ebenfalls drei Vollgeschosse und ein Attikageschoss. Im gesamten Erdgeschoss befinden sich Läden und im ersten und zweiten Obergeschoss Büronutzungen. Im Attikageschoss befinden sich Wohnungen, die stark in die Jahre gekommen sind. Die Fassaden sind mit weissen, grünen, und schwarzen Metall- und Glasplatten verkleidet. Unter der Überbauung Jonaport wurde eine Tiefgarage erstellt, die von Norden ab der Bühlstrasse erschlossen ist.

Zwischen den beiden Gebäuden befindet sich eine gedeckte, öffentliche Passage. Die zwei Gebäude bilden zwar baulich und funktional ein Ensemble, von der Erscheinung her haben sie jedoch ausser dem markanten, umlaufenden Band über dem Erdgeschoss wenig gemeinsam.

Die Meili Unternehmungen AG möchten die Überbauung Jonaport und Jonerhof sanieren und erweitern. Das Ensemble soll gemeinsam weitergebaut und als Ganzes optimal in den städtischen Kontext eingegliedert werden. Für das zwar heute schon zusammengebaute, aber sehr heterogene Ensemble wurde eine übereinstimmende, aber nicht identische Architektur und Formensprache entwickelt.

Das zentrale Element im Richtprojekt ist die Aufstockung der beiden Gebäude Jonaport und Jonerhof, mit dem Ziel, im Zentrum von Jona zeitgemässen, urbanen Wohnraum zu schaffen. Es sollen attraktive Mietwohnungen entstehen, hauptsächlich mit 2.5 und 3.5 Zimmern. Die Aufstockungen werden in ökologisch nachhaltiger Holzelementbauweise erstellt. Die Bestandesbauten werden dabei weitestgehend erhalten.

Beim Jonerhof sieht das Richtprojekt den Rückbau des Attikageschosses vor. An dessen Stelle werden zwei neue Wohngeschosse erstellt und das darunterliegende Geschoss umfassend umgebaut. Insgesamt entstehen so neu 11 Wohnungen auf drei Geschossen.

Beim Jonaport sieht das Richtprojekt ebenfalls den Rückbau des Attikageschosses vor. An dessen Stelle werden neu zwei Wohngeschosse mit insgesamt 24 Wohnungen erstellt. Die Konstruktion erfolgt in Holzbauweise, um die Zusatzlasten und die Konstruktionsstärken möglichst gering zu halten.

Neue Fassadengestaltung

Die bestehenden und neuen Geschosse beider Überbauungen werden künftig mit Fassaden umhüllt, die das Ensemble zu einem Ganzen verbinden und sich auch gut in die Umgebung einfügen. Durchgehendes Gestaltungsmerkmal sind Fenster- und Wandflächen, die horizontal von breiten Bändern zwischen den Geschossen und vertikal von filigranen Lisenen gegliedert werden.

Bestand: In den Obergeschossen des bestehenden Ensembles befinden sich insgesamt 24 Wohnungen und Zimmer, davon 13 Wohnstudios und Einzelzimmer, 7 x 2.5-Zi, 3 x 3.5-Zi, 1 x 4.5-Zi, 1 x 5.5-Zi

Richtprojekt: Mit der Aufstockung werden grössere und zeitgemässe neue Wohnungen mit attraktiven Aussenräumen gebaut. Es sollen 35 Wohnungen entstehen, davon 2 x 1.5-Zi, 12 x 2.5-Zi, 15 3.5 6 x 4.5-Zi.

Um die vorgesehenen baulichen Veränderungen zu ermöglichen, soll der Überbauungsplan (ÜP) «Jonaport» geändert werden. Der ÜP wurde 1978 festgesetzt und 2014 ein erstes Mal geändert. Die nun vorliegende, zweite Änderung wird aus folgenden Gründen notwendig:

• Der ÜP von 1978 erlaubt bereits fünf Geschosse. Das Richtprojekt übertrifft jedoch die aktuell zulässige Gebäudehöhe. Die Aufstockung der bestehenden Bebauung ist ohne zusätzliche Höhe nicht realisierbar. Die grössere Gebäudehöhe dient der Einhaltung sämtlicher Anforderungen bezüglich Energie sowie Schall- und Brandschutz mit entsprechenden konstruktiven Massnahmen.
• Gemäss den Bestimmungen zum Parkplatzbedarf im ÜP von 1978 wäre aufgrund der Aufstockung auch die Erstellung von zusätzlichen Abstellplätzen notwendig. Da die vorhandenen Abstellplätze aufgrund der zentralen Lage jedoch aus heutiger Sicht ausreichend sind, soll der Parkplatzbedarf auf das aktuelle Parkplatzbedarfsreglement der Stadt Rapperswil-Jona abgestützt werden. Dadurch muss die Parkplatzzahl nicht erhöht werden.
• Der ÜP von 1978 fordert lediglich eine «einwandfreie architektonische Gestaltung». Diese Bestimmung genügt den heutigen Anforderungen nicht mehr. Mit der ÜP-Änderung wurden deshalb auch erhöhte Anforderungen bezüglich Gestaltung der Bauten und Aussenräume sowie der Eingliederung ins Ortsbild formuliert.

Mit dem Richprojekt werden die beiden Gebäude Jonaport und Jonerhof auf je fünf Geschosse aufgestockt. Auf den ersten drei Geschossen bleibt die vorhandene Bausubstanz weitgehend bestehen. Die Attikageschosse werden jeweils rückgebaut und an deren Stelle zwei weitere Vollgeschosse erstellt. Der weitgehende Erhalt ist energetisch sinnvoll und spart wertvolle Ressourcen. Aufgrund der Geschosshöhen und der Konstruktionsweise der Bestandesbauten ist jedoch eine Aufstockung auf fünf Geschosse mit einer maximalen Gebäudehöhe von 17 m nicht möglich.

Die zulässige Gebäudehöhe wird mit der ÜP-Änderung für den Jonerhof auf 17.70 m und für den Jonaport auf 18.70 m erhöht. Zum Jonerhof besteht eine Höhendifferenz von rund einem Meter. Die aufeinander abgestimmte Höhenentwicklung des Gebäudetrios Bühlpark, Jonaport und Jonerhof wurde von der Stadtbildkommission mehrmals beurteilt. Die zusätzliche Höhe ist an dieser Stelle im Stadtbild gut verträglich und tritt nicht negativ in Erscheinung.

Für den Jonaport ist eine zusätzliche Konstruktionsreserve von 0.50 m vorgesehen. Der technische Hintergrund für diese Bestimmung ist, dass durch den Rückbau des heutigen Wohngeschosses die Überzüge abgeschnitten werden. Die erforderliche Stärke der Über- und Unterzüge, und damit die statisch notwendige Höhe, kann erst nach dem Rückbau der bestehenden Wohngeschosse bestimmt werden. Die Konstruktionsreserve dient zur Sicherstellung der Machbarkeit des Bauvorhabens.

Richtprojekt schafft  zusätzlichen, attraktiven Wohnraum an zentraler Lage. Die Nachverdichtung ergibt im innerstädtischen Kontext mit der guten ÖV-Erschliessung Sinn und stärkt das Zentrum Jona. Auch die künftige Fassadengestaltung beruhigt und vereinheitlicht das Erscheinungsbild.

Trotz Nachverdichtung wird insgesamt die Anzahl Parkfelder reduziert. Die grosszügige Parkplatzregelung des ÜPs von 1978 entspricht dem damaligen, stark dem motorisierten Verkehr zugewandten Zeitgeist. Gerade in direkter Bahnhofnähe ist eine Reduktion der Anzahl Parkfelder zeitgemäss. Die Aufwertung und teilweise Begrünung der Umgebungsflächen bindet den Gebäudekomplex wesentlich besser in den Gesamtkontext des Zentrums Jona ein.

Das Projekt wurde seit 2017 in Zusammenarbeit mit den kommunalen Behörden erarbeitet und mehrmals von der Stadtbildkommission beurteilt, um die Erfüllung der hohen Anforderungen an die städtebauliche und architektonische Qualität sicherzustellen.

Nachdem die ÜP-Änderung und das Richtprojekt vom kantonalen Amt für Raumentwicklung und Geoinformation geprüft und die eingegangenen Rückmeldungen eingearbeitet wurden, liegen die Dokumente im Herbst 2023 zur öffentliche E-Mitwirkung auf (siehe Zeitplan).

Entsiegelung und Begrünung

Der Aussenraumgestaltung kommt grosse Bedeutung zu, denn es gilt, die heute sehr heterogen gestalteten Umgebungsflächen in einen zusammenhängenden und zeitgemässen Stadtraum im urbanen Kontext des Zentrums Jona zu transformieren. Dabei sollen zugunsten von Klima und Ökologie auch die heute weitgehend versiegelten Umgebungsflächen teilweise entsiegelt werden (z. B. Parkplätze mit Rasengittersteinen).

Entlang der Bühlstrasse sowie entlang der St.Gallerstrasse werden in Abstimmung auf das städtische Baumkonzept zusätzliche Bäume gepflanzt. Auf der Terrasse werden im Bereich der Aussenwirtschaft zur atmosphärischen Aufwertung grosse Pflanztröge aufgestellt.

Aufwertung des Stadtraums rund um die Gebäude

Die restlichen Umgebungsflächen rund um die Gebäude Jonaport und Jonerhof setzen sich zusammen aus strassenbegleitenden Funktionsräumen, der gedeckten Passage zwischen den Gebäuden und der Terrasse mit Aussenwirtschaft an der Jona. Im Zusammenspiel mit den angrenzenden Stadträumen, den grösstenteils publikumsorientierten Erdgeschossnutzungen und der Bushaltestelle Kreuz kommt den Umgebungsflächen eine hohe Bedeutung für den Fuss- und Veloverkehr zu. Die von Fussgängern und Velofahrenden genutzten Flächen müssen auch künftig mit Hartbelägen ausgestaltet sein, damit sie komfortabel begehbar und befahrbar sowie hindernisfrei sind.

Mit einer Bereinigung der verschiedenen Belagstypologien und der Ausstattung wird die Situation im Aussenraum klarer gestaltet. Für die Vorflächen entlang der Bühlstrasse und der St.Gallerstrasse sowie zwischen dem Bühlpark und dem Jonaport, die vor allem als strassenbegleitender Freiraum gelesen werden, wird ein heller Asphalt eingebaut, der sich weniger stark erhitzt als herkömmlicher Asphalt. Für die Passage und die Terrasse ist hingegen ein Belag aus grossformatigen Steinplatten vorgesehen. Möbliert werden die Räume mit zurückhaltenden Sitzbänken. Die Aussenwirtschaft wird neu auch auf die Vorfläche des Jonerhofs an der St.Gallerstrasse ausgedehnt, was dem Gebäude mehr Präsenz im Strassenraum verschafft.

Anschluss ans Fernwärmenetz

Das geplante Anergie- bzw. Fernwärmenetz der Energie Zürichsee-Linth (EZL) ist in Rapperswil-Jona im Aufbau. Die Fernwärme wird über die Abwärme des Abwassers der ARA erzeugt und stellt daher eine Energiequelle mit hohem regenerativem Anteil dar. Ein Anschluss des Projekts an dieses im Aufbau befindliche Fernwärmenetz wird weiterverfolgt.

Nutzung der Solarenergie

Die Energieversorgung soll durch eine Photovoltaikanlage und/oder eine Sonnenkollektoranlage auf den Flachdächern unterstützt werden.

Gebäudehülle

Mit dem Teilersatz der bestehenden Fassaden wird die Wärmedämmung deutlich verbessert. Die Aufstockungen entsprechen den energetischen Anforderungen von Neubauten.

Hervorragende Verkehrserschliessung

Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr ist dank des nahen Bahnhofes und der Bushaltestelle «Kreuz» direkt vor der Tür ausgezeichnet.. Rund um die Gebäude sowie im Untergeschoss werden zahlreiche Veloabstellplätze erstellt, die mehrheitlich witterungsgeschützt sind. Durch die gedeckte Passage zwischen dem Jonaport und dem Jonerhof führt ein kombinierter Rad- und Fussweg.

Parkierung

Die Erschliessung und Parkierung für den motorisierten Individualverkehr bleiben weitgehend unverändert. Die Zufahrt erfolgt über die Bühlstrasse. Hier befinden sich die Zufahrt zu den oberirdischen Parkplätzen sowie die Rampe zur Tiefgarage. Weitere Autoabstellplätze befinden sich auf der Vorfläche zwischen dem Jonaport und der Überbauung BühlPark. Die Vorflächen östlich des Jonerhofs sind zur Anlieferung und als Notfallzufahrt befahrbar. Aufgrund der Gestaltung und Möblierung ist jedoch klar, dass es sich nicht primär um Verkehrsflächen handelt.

Die vier Parkfelder an der St.Gallerstrasse vor dem Jonerhof, aus denen über das Trottoir und rückwärts auf die Kantonsstrasse ausgefahren werden muss, sind aufgrund der geänderten, kantonalen Bestimmungen nicht mehr bewilligungsfähig. Sie werden zu Gunsten einer grosszügigeren Aussenterrasse und zusätzlichen Bäumen im Strassenraum aufgehoben. Die Anordnung der Parkfelder entlang der Bühlstrasse wird bezüglich Verkehrssicherheit optimiert (Abstandstreifen zur Fahrbahn sowie Freihalten der erforderlichen Sichtzonen an Ausfahrten).